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天气转冷，房地产市场也迈入寒冬。过去几个月来，活下去、降价、资金慌等成了楼市关键词。

今年以来，房地产市场的调控持续收紧，市场看空情绪浓厚，刚刚过去的“金九银十”暗淡落幕，大部分热点城市成交出现了环比的下行，整体市场低迷。

在冷空气的裹挟下，房企在寒风中瑟瑟发抖。“促回款、稳现金”成为企业共识，整体的投资态度趋于保守。

“金九银十”暗淡收官

“开发商年底着急回款，我们推出了几套特价房，特别※※！”近期，《华夏时报》记者接到的房产推销电话增多，众多开发商通过特价房的方式暗暗降价。

开发商使出浑身解数吸引客户，北京平谷区一别墅项目推出了特价房※※，其置业顾问告诉《华夏时报》记者，项目面临回款压力，原价470万的别墅现在仅426万，独门独院赠送车位，还可以首付分期。

下半年，企业让利意愿明显增强。从8月底恒大率先开启全国范围内8.9折降价促销，房企打折促销变相降价的项目增多，行业平均折扣达9.3折，住宅折扣最高达6.4折。

但开发商的花式促销并未起到多大作用。克而瑞地产研究中心提供的数据显示，2018年10月，29个重点城市市场成交量为2302万平方米，环比下降了6％，本月整体成交表现不及2018年月均。

对于近来的市场情况，58安居客房产研究院首席分析师张波分析，下半年楼市降温明显开始提速，房企降价的现象逐步增多，购房者的观望情绪也不断增强，从安居客的线上用户调研来看，购房者信心指数自7月开始一路下滑，10月相比9月又下降了4.2％，可以预计四季度楼市的降温大趋势不会改变。同时房企普遍对于后市并不看好，持“悲观论”想要“活下去”的房企不断增多，而降价则是最为有效的手段，以价换量大面积推开将是大概率事件。

房企销售减速

从前十月来看，房企的业绩表现尚可。克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企整体销售规模近7.8万亿元，同比增长38.5％。从销售金额入榜门槛来看，百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升，TOP20至TOP50梯队房企竞争更为激烈。截止10月末，TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅均在50％左右。其中，TOP30房企门槛提升幅度最大。百强房企门槛则较去年同期增长31％至150.8亿元。

但单看10月份，市场转冷已经严重影响到了房企的销售业绩。百强房企单月业绩较9月环比降低10.5％。而与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1％回落至本月的26.1％。

其中，多家房企10月份销售业绩降幅明显，同比、环比双降。其中中国金茂降幅达59％。

另外，从全年业绩目标完成率来看，有多家房企面临着业绩压力。首创年初向800亿目标发起了的冲击，但前10月的签约金额仅有480.5亿元，完成率60.0％；绿城中国目前1154亿元的总销售额，距离年初1800亿的目标，还差35.9％；雅居乐面对1100亿元的目标，前十月销售金额为782.9亿元，完成率为71.2％。

对于房企的业绩表现，诸葛找房首席分析师陈雷告诉《华夏时报》记者，今年下半年，房企销售数据同比增速纷纷回落，一方面是由于市场下行，同时房企的销售行为受到严格限制和规范。另一方面很多品牌房企开始纷纷进行转型，发展多元化业务类型，开发占比逐步缩小，因此房企表面上来看，销售数据不太理想，但企业整体经营健康程度并未因市场下行而有较大影响。但调控并未有放松迹象，因此未来一段时间，市场还是会以目前较冷的状态为主。今年房企的销售额增速会收窄。

克而瑞地产研究中心预测，今年最后两个月，百强房企将加大供应力度。一方面，房企选择以价换量加速项目入市，并加强营销力度，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标；另一方面，一些今年以来受城市限价影响延迟入市的项目，也将在年末大量入市，相关的企业业绩将受益增长。可见，百强房企最后两个月的竞争将尤为激烈。

房企投资趋于谨慎

在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的环境下，今年房企融资环境收紧，偿债高峰来临，企业能撬动的资金变少，作为资金密集型行业，房企的资金链变得尤为紧张，今年房企的日子普遍不大好过。

亿翰智库研究报告显示，从可用杠杆资金的角度来说，企业腾挪的空间已然非常有限，且因为资金的获取难度倍增，融资成本也随着水涨船高，已经有多家企业表示其融资成本从12％、到15％、18％不断攀升。房企发债利息也是一路走高，虽然今年房企发债通道没有被阻断，发债规模较去年有所增加，但是考虑到借新还旧的那部分规模，公司债融资渠道并不能解燃眉之急。

在市场降温、融资变难等现实面前，房企不得不“勒紧腰带”过日子，拿地也更加谨慎。据数据统计，近期零溢价成交地块增多，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的比重为59.2％，较二季度提升6.0％。

另外，今年土地流拍情况大量出现，这也是楼市降温下行的重要信号。2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3％，达近年来的最高值。同时，从整体流拍规模来看，今年土地流拍已经达到了历史相对高位，全国热点地区土地市场整体降温。

张波分析，从国家调控的方向来看，依然还是严控资金流向房地产领域，开发商融资难问题还将持续存在，这是个不争的事实，央行几次降准并未有效缓解房企对资金的饥渴，同时房企发债的难度还呈现不降反升态势。随着调控深入、楼市降温，市场正不断从卖方市场向买方市场进行转变，明年房企的日子并不会比2018年好过。