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这两天外围最多的消息又开始让楼市观望的人群开始“焦虑”，市场“热”的时候晚上睡不好，“冷”的时候晚上也睡不好，为什么大部分的人会这样？！

归根到底，我想主要还是缺少两个支撑点：1、底层逻辑推演2、围绕自身最基本的底线思维；

翻译成白话就是：买了盼涨没买的盼跌，你看市场的涨跌完全不是客观在市场基础上的，而是围绕着自己的主观“利益”上下浮动，跳不出这个思维模式你就永远是小白！

楼  市

观察点1：房贷利率

降准逐步会逐步在市场上显现出应有的变化，如去年年底我们预测的一样，房贷基准上浮很对刚需客户和刚改客户，正在从一线城市向三四线城市逐步下降，这对于刚需人群的购房成本形成了最基本的托底效应，毕竟对于这部分群体来说，敏感度极高！

有客户一定会问接下去会不会回到基准甚至基准“骨折”？

回答是：年底前能回到基准已然是最优结果，打“骨折”，就目前的经济形势和市场稳定度来看，概率只有20％；（背景：年内3次降准2次降息的可能已经降低到2-3次降准、1次降息）；

观察点2：人口政策、规划、土地

【加入抢人大战！杭州放宽落户条件：大专即可落户】

4月3日，杭州发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，其中，在第四大项第18条“强化引才育才保障与服务”一项，提出“全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户”。

说实话，看到杭州这条政策出台的时候，心底咯噔了一下，原本以为网红的杭州还能坚持个一年半载，毕竟把城市建设搞上去再“松口”，对于城市的长远更加健康，不过现在看来，政府有些等不及了，卖地和城建，城市竞争的背景下，只有“拼命”干了！

还记得去年年底的这条信息吗？2019年的杭州土地财政来源于城市更新，拆迁，核心地块黄金价值2019年是杭州下城区投资的黄金时段，共有17宗地块列入出让、储备计划，另有10宗地块列入增补计划。其中：列入出让计划地块共9宗，总面积233.67亩，建筑面积43.2万方；列入储备计划8宗，总面积269.2亩，建筑面积45.45万方；此外，还有增补计划，列入该计划的地块共10宗，总面积451亩，建筑面积79.72万方；

一边加“面粉”，一边加“水”，优质的“面粉”不但夯实了房价的基础，而且拉动房价继续向上，这城市的规模就是这么搞起来的！

再加上钱塘新区的成立，虽然没有预计中出现涵盖余杭和海宁盐仓+许村（“飞地”管理）的大手笔，但仍然为杭州的“后亚运”时代埋下长远的伏笔，拥江发展的杭州在新的一轮城市竞争中，已经火力全开！

要知道，2019年第一季度，杭州十区共计成交地块61宗，总出让面积2353亩，总建筑面积374.4万方，土地出让金达到448.7亿元，楼面均价11985元/㎡，平均溢价率22.57％；

仔细看溢价率，大部分都在30％以上，还出现了久违的自持现象；

最关键的，落户政策的转向是建立在一季度土拍基础上的，这个前后顺序的出现至少是政府做多的胆气所在，也就是说，在一城一策的指导下，对桐乡影响最大的城市杭州，正在发生稳定后略偏多的信号；

观察点3：一线城市二手房放量

上海：3月二手房成交约2.6万套

据统计，3月1号到24号，上海二手房成交了19400套，3月18日到24日那一周成交6000多套，3月最后一周预计也能成交6000多套，因此推测整个3月成交在2.6万套左右；

同样的情况发生在北京，最新数据显示，3月份北京楼市二手房网签住宅16051套，环比上涨163.5％，同比增长43.9％，这是2018年5月至今10个月的最高值，这也是2017年“317调控”后，继2017年4月、2018年5月后的第三个二手房住宅成交量超过1.6万套的月份；

最新数据显示，3月深圳新房、二手房成交量超过7500套，中原地产深圳研究中心发布的数据显示，3月深圳新房住宅的成交套数为3088套，环比上升141.4％；二手住宅成交4551套，环比上升127.9％，同比虽下降15.1％，但成交量为近半年新高；

可以确定的是：一线城市已经如预期率先放量走稳，量在价先，一线的房价啥时候涨还不知道，跌是跌不到哪里去了，最多就是分化！

可以预计的是，今年杭州的土地出让金会再次蝉联全国第一，挑战总量3000亿大关！

可以预计的是，杭州落户政策的变化对于环杭乃至全省的人口吸引，将由溢出转而发生“虹吸”效应，未来2年内，由于杭州中心城市房价的坚挺，导致环杭都市圈房价体系的确立，形成环杭都市圈房价2.0版本；

观察点4：城北荣安府

城北荣安要加推了，这个年后大城北中天江南诚品、荣安荣安府、佳源瓏府“三剑客”之一的热销盘，到底涨价了没有？！

变化1：

预售许可证强制每期50000平米申领的条件被“悄然”突破！

意味着：少吃多餐的玩法开发商又可以开始小步快跑式的“涨价”！

变化2：

一期备案价含洋房均价18000（不含洋房17959），二期不含洋房均价18500，小幅上涨541，幅度为3％；（折扣会根据付款方式不同，静等开发商方案）；

以东边套7楼同条件抽取信息，8号楼比6号楼，11号楼比10号楼分别上涨51、65元平平米，基本持平；

变化中的不变，这次加推依然是高层为主，主力户型131和104为主，120少量；

从均价上涨3％与东边套价差不大的信息暗示着：

➤ 一期的套均差价》二期的套均差价；

➤ 相对来说，在同等涨价基础上，8号楼的东边套和11号楼的东边套更有“吸引力”！

➤ 同时暗示“以量换价”的策略下，131和104等中套户型开发商有信心跑量“走俏”；

从这二期的最高最低价格系数差等同也可以应证以上观点！

变化3：

根据开发商提报的成本分解，房价小幅上涨的推力不在于产品，而在于相关费用，说明在市场观望，项目起势过程中，加力一个项目，投入的成本“一毛”都不能少！

这一切的结果要有三点基础：对路的产品+正确的方法+信心！

从荣安府的加推我们可以得出以下结论：

1、 从个案本身的加推影射整个市场依然在刚需和刚改进场的过程中；

2、 从个案本身的推盘节奏说明荣安府依然稳固大刚需产品基数后转而推售更高溢价的洋房产品，步步为营；

3、 从房价的角度观察，个案的涨价幅度有限，说明市场竞争预期依然激烈；

So，结合周边中天江南诚品、佳源瓏府的推售进度，结合碧桂园城北项目（国际社区）和即将推售的土地总量，城北市场目前处于阶段性供需两旺的平衡阶段；

当然，改善性人群刚刚初步开始进场，有两条信息佐证：

小面积的排屋和合院，由于总价和单价的优势正在被相对“低端”的改善群人群关注；

振东万科、祥生、招商，3月份的数据都在10套以上，特别是祥生高层价格折扣已经悄然回缩，这对接下去振东房价的稳定会起到正面的效果，拭目以待；

股  市

很多朋友问个股，股市只是个人爱好，绝不涉及到带客理财环节，所以不会公开推荐个股，买卖自负，股市有群，都是朋友，赚钱一方面，更多的是分享；

看到没？椅子的位置，第一次是对角（对抗性质），第二次是同向（队友性质）；川普的神情，第一次是x＠x！，第二次是：）；

继续谈，有得谈就是好事，别急，一点一点磨，好事！所以，这两天放假，美股的表现依然还算正面！

在共同的利益面前，中美股市正在成为“好基友”的关系！

上周的连续上涨不但攻破3200点整数关，而且周四还再次上涨到3250点一线，指数涨了，你赚钱了吗？！

事实是：大部分人赚了指数没赚到钱！

秘密在这里：

盘面上，上海的成交量逐渐逼近深市，上证50已连续多日强于中证500，这是一个主力资金主战场转移的重大标志；

这意味着新高之后的行情热点可能转向高成长和大市值的蓝筹品种，赚指数不赚钱的情况会成为第二波行情的显著特点；

如果市场持续启动沪市大盘蓝筹股板块，指数空间3200以上打开后，节后冲高区间震荡后有可能被演变为上升通道的震荡上行走势；

看月线，市场已经确定走进牛市，而日线目前这样的突破走势，可能是高层在遏制爆炒垃圾股和打开牛市上升空间这两个平衡中乐见其成的结果；

相对应的，累计8批次，科创板招股说明书已经接近50家，然而真正的“独角兽”貌似还没出现；

节后大概率1-2个交易日内，上证50和券商股依然会上冲，3280-3300一线就会出现震荡，关注成交量和热点，乖离率过高，量价如果出现背离，指标钝化后肯定需要调整和修正；

下跌的过程中容易出现短期投机性交易的标的，喜欢做短线的就可以出手，热点可能是继续走热的区块链，也可能是有一段时间偃旗息鼓的5G或者芯片股（个股不说了）；

只要上图的斜线不破，上升通道的构筑就可以形成，形势一片大好！

股市的生态体系，散户、大户、游资、公募、港资外资、养老金、社保、国家队，资金体量的大小，投资理念的不同，风格喜好自然也不一样，我们每一个人也会有不同的理念和投资方法，不管黑猫白猫，能抓到老鼠的自然是好猫！

对于80后来说，人生的第一次康波已经悄然来临，你准备好了吗？！