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@所有人,站得更高一些,看清楚房价上涨这件事情!

来源:123房产网 发布时间:2019/5/21 浏览:5927 次 编辑: 小储


上周的城北和濮院的两次土拍,彻底激活了整个市场,不夸张的说,2019年上半年的行情,一波小高潮正在发生;


算算城北的拍地成本和预期的销售价格,明摆着那里已经和目前踌躇不前的振东房价“差距缩小”,要看清楚这个市场,还需要先学会跳出熟悉的市场,打破惯性思维,学会换个视角去观察;


我们想知道的,无所谓就是风从哪里来?会把我们吹到哪里去!


无论是承认不承认,愿意不愿意,嘉兴五县两区所属的市场都是在环沪和环杭的光环下,桐乡,毋容置疑属于环杭重要的一部分,只是“杭溢”客户较少,内生动力为主的市场而已;


土地市场,向来是面粉决定面包价格的源头,而开发商,就是做面包的这个师傅,面粉和面包的价格,他最敏感;


杭 州 回 暖


杭州与周边上海、苏州完全不同,上海今年的政策还是“死摁”着不放,在我的印象中到目前为止,除了少量的内环市中心的核心楼盘,还是300万的二手房,500万的刚需盘最热,目前看来,在长三角一体化落地和内忧外患的压力下,上海正在被赋予更重要的使命,一盘大棋正棋至局中;

而苏州的阳春行情,昙花一现,原本上一轮早早被调控的市场,好不容易等到政策有所松动,市场复苏迹象显露,土拍刚一热,马上两道“金牌”杀到,一杀流动性,限售,二杀学区房,9年!开发商和投资客直接哭晕在厕所!

之前我们就说过,网红IP下的杭州,一手卖地,一手大搞城市建设,连续两年2000多亿的土地出让金让同等级别的城市眼红,这是政策给予的红利,也是政策相对“偏爱”的基础;

揣着亚运的“免死金牌”,大胆求证,小心翼翼,抢人抢钱抢资源,开发商,只不过是这个城市建设历史上的“农民工”,而已!

杭州今年招财的办法有两条:①地块数量保持甚至减少,卖好地,必须是好地,才能卖好价,才能吸引开发商!②放开落户,有了人,才有持续的动力!

春节后的直接信号有2个:绿城沁园2期预售证申报中,备案价被大幅调高5000一平,对于房价被摁在鞋底摩擦的开发商来说,仿佛看到了翻盘的希望;年后的土拍,渐渐走出0溢价的阴影,开始回暖!


416土拍,直接“点火”,实际楼面地价新高!这是“发动机”逐步加强的信号!


聪明的是,政府的手还是迅速的,放了火,但又能“过火”,于是,准备的第二道大餐,没上!


(金沙湖公园)

地块周边3.5KM范围内,8年未供地,就这样被政府拿出来炫了一下,开发商眼睁睁流着哈喇子又被放回了“保险箱”;

大江东钱塘新区的设立,人才落户政策的再次放松,这些接连而至的动力,一点一点加热着土地市场,解冻并逐步转向回暖;

自持比重,自持面积开始上升,代表着土地的热度!


土拍建筑面积、成交总价放量明显,土拍楼面均价“有效掌控”,在节奏中上涨!



拿地金额最高的是滨江集团和绿城,总成交金额为68.3亿元及54.5亿;面积分别为20.8万方和19.3万方;体现出的特征很明显:楼面地价高,总价高,地块面积大!

好的地块,政府是不会贱卖的,加之面积比较大(开发商在限价规则下,只有足够的面积和时间相交融,才会有利润的空间),所谓贵地价高,就是这个道理!

不是只有桐乡本地的房企觉得土地越来越难拿,杭州也一样,于是,在实力和能力挤压下的“杭漂”的房企,逐步增多,拿着沪杭的“工资”到嘉兴甚至桐乡来“消费”,是不是可以充一下“大款”?!

说了那么多,只是想表明,环杭周边的城市,土地端口,正在被外溢的开发商在争抢过程中,搞high中,刚性的补仓要求,没有退路,哪怕有些地块面临亏损,也在所不惜,这里面的逻辑,叫“规模”效应,不拿地留不住人,还会被别人吃掉!

所以,如果你有足够的时间去学习和观察,开发商资金外溢加区域开发商深耕补仓的影响,不单环杭浙北,目前浙中和浙南,衢州、温州、金华、台州都存在这样的现象;


周 边 趋 热


海盐:起始于4月初的碧桂园地块;


不知不觉中,海盐碧桂园,从2014年首入海盐,陆陆续续这几年已经有了8个项目,楼面地价推升至7字头!


“杭漂”外溢的天阳,5月8日熔断7967,加保障房1000平米!

貌似,海盐的楼面地价的底,大致以后就在7字头以上了;5月31日69号地块,上限被卡在6320,算上保障房面积也不低;

要知道,五县两区人口和房价相对较弱的海盐,一直是嘉兴区域的洼地,到2018年为止,很多楼盘7成以上都是投资客,山水六旗这面旗帜,一直在飘扬;

今年最大的利好,就是这条铁路的开建,对海盐来说,这是等同于海宁“杭海线”意义的里程碑,出行工具的改变,直接会导致资源效率的再次提升;

嘉善:深耕嘉善的龙光和华夏幸福;

4月25日,141轮,上海龙光以上限价格51524万元竞得西塘2018-43地块,楼面价8050元/㎡,溢价率22.9%,配建保障房面积9400㎡;


5月17日,大地主华夏幸福再次增仓嘉善,楼面地价8050,保障房3800平米;


往前看6月10日、17日的出让,上限价也差不多;8000出头加自持,可能是核心地块的常态!

海宁:政府意志明显,不甘落寞;

上周末海宁政府释放集中出让土地信息,这批地观察了一下,位置好,土地面积适中,容积率绝大部分2.0以下,高低配的节奏,目测地价绝对低不到哪里去!

而在这之些土地出让之前的6月12日,经开、市区和许村三幅地块出让,其中两幅地块9000以上甚至熔断的概率正在增大;许村的这块地附近,华景川、万科、远洋、佳源的项目都在销售中;



嘉兴市区:年前南湖区的宝地打下稳定市场预期的定海神针后,就没像样推过地,而春节后的整个嘉兴市场,由于刚需刚性进场,配合着政策上沪嘉城际铁路的落地,嘉兴政府招商引资力度的加大,国商区和科技城板块的去化速度,很快,区域开发商和外来新晋的开发商都扎堆等待着,补仓和首入的货值配置,已经到了饥渴的程度;

现在看看苏嘉和兴业年前抢的这两块地,稳了!周边的楼盘,信达翰林学府、万科翡翠四季、卓越瓏府乃至科技城的金地风华剑桥,销售流速顺畅,见底信号明显;

5月底的“四菜一汤”(5月28日4幅地块,31日1幅地块),即将上市,开发商已经摩拳擦掌,不可不知;2019南-09号地块边上的金地风华剑桥,早已以清盘的姿态,预示着热度;


秀洲区核心地块在周边学区和配套加强后,31号5号地块“专场”的热度,迎来了再次证明区域价值的机会;

五县两区撸了一遍,逻辑思路上的推演只得出几个结论:

1、 库存下降和资金舒缓后,开发商拿地热情升温,除了市场刚需的因素,还有规模效应的需求;

2、 政府和开发商关系,就是导演和演员的关系,拍地和拿地的节奏,总是那么默契;

3、 如果只考虑成本推导,五县两区中稍微强一点的嘉兴市本级、海宁和桐乡的楼面地价,位置稍微“正点”一点,8000-9000是常态,直接换算成房价,均价16500-17500元/m2,如果遇上熔断后实际楼面地价突破10000的,就直接往20000元/m2靠,记住了!

4、 当然,这只是价格上的推演,实际的,我们还需要观察成交量的变化,毕竟,改善性需求进场的表现,才会直接影响投资客的心态,以及二手房的波动;



桐 乡


土拍之后两天内亲自现场踩盘,振东万科翡翠天御、祥生国玥公馆、招商雍华府三兄弟,访客数量和访客质量,悄然发生着变化;

直白一点:

1、访客数量,数人头,上升30%-50%,从以往的每天个位数,上升到10组乃至20组,最直观的感觉,销售员不够用了,前台基本上都没人,都在接待客户;

有电话,有访客才有客户基数,有了基数才有转换率,最终才是成交!

2、访客质量,颜值+行头+气质+认真程度,0.5到1的变化,对开发商来说,这是客户质量的关键,在振东,荷包厚的,自然更受欢迎;

对于高净值人群来说,能够从进案场“看看”转换成询问甚至坐下来试探性“议价”,这本身就说明改善型市场回暖的迹象;

3、8481的某盘,现在估计已成为全桐乡的“焦点”,开盘卖多少钱?成了对比的关键,多赚点还是要口碑,就看张BOSS的了!

至此,桐乡一手房市场的食物链,基本完整!

当然,今天你要跟我谈在振东投资,我肯定不会怂恿你,其他的理由都先放一放,就说一条就够你犹豫;

做投资最怕什么?跌价吗?不是!

是资金流动性!

为什么MSCI要进中国首要提到的问题就是要解决“无限期”停牌问题,因为没有流动性的资产会产生不可预计的风险,周期越长,变数越大!

楼市也一样,当“限”字头这样的政策出现的时候,会干扰预期以及增加成本,比如:杠杆的比例,资金的成本,最严重的限售,等同停牌!

所以,当政策的信号并不支持你做投资的时候,对于房产这样变现难度较大的资产,一定不单单去计算所谓的预期“涨幅”,在二季度政策窗口敏感期,能变现,控制成本的杠杆才是选择前最重要的条件!

好了,回到城北,再帮大家盘点一下,还看不明白的,加微信:hawk0310找我,24小时开机,态度肯定比开发商要好!

中天江南诚品和佳源瓏府两个盘进入收官阶段,城北的新房刚需选择,短期接近枯竭!刚改的,还有得挑!

中天的18号楼最后一个单元,109这个户型楼王位置,可能是这个楼盘109平米最后谢幕的机会,城北和濮院“补仓”未果,对于中天来说,流速和利润的问题,思路会微调,109平米这个户型17000-17500元/㎡的成交价,划上一个“句号”;

最后3幢131平米,也即将在公示后“陆续”上市:


19号楼是整个小区的楼王,也是这个楼盘“高度”的标签;



19号楼的标价范围:16933-20733元/㎡;

11号楼的标价范围:17133-19133元/㎡;

15号楼的标价范围:16533-20633元/㎡;

毛估估了一下,3幢278套均价折扣前超过19000元/㎡

佳源瓏府的最后三幢176套下周会率先推售,交付后从幼儿园到小学的学区房优势和生态公园、樱花大道的预期可能是三个楼盘里最让客户受关注的“焦点”;

对于城北的刚需来说,瓏府的32号楼可能是最后这个楼盘最后的机会,108和112平米两个户型,单从面积段上来看,刚刚好;


私下里打听到的消息,瓏府的折扣幅度会根据付款更松一些,18000-18500元/㎡的折后价差不多,车位不捆绑

对于荣安来说,眼门前有两件重要的事情,荣安府的销售结点和进度,要在现金流和房价定价两方面做平衡,最后这批144精装的洋房,申报价也会水涨船高;

1号楼(带精装3000)的洋房118以及最后一幢6号楼(带精装2500),去化只是速度问题;

新的项目,已经确定和央企金地合作,产品的面积定位和精装定位,将是对未来城北需求的再次检验,拭目以待;


参 考 消 息


这个阶段,还能做的,给大家一些数据支撑吧!

辅助相关机构数据,对应市场,我们至少可以得出以下结论:

1、到2017年底的库存几乎=0;


2、市场的供需处于2018年供需消化过程中,结构性的市场库存量不一;


3、房价依然逐步在上涨;


4、“高点”的出现一方面是网签备案放开集中释放的原因,另一方面还有一些排屋别墅价格的拉动,整个市场(含乡镇)的平均成价最高突破过16000元/㎡;




根据不完全准确的消息,振东4号地块和10号地块,其中的一幅,即将挂牌;

从时间角度分析,大概率会在璟湖湾开盘前后,大家回想一下,望湖湾和星都会开盘前后的场景;

如果说开发商是齐天大圣,管猴子的又是谁呢?!

刚需——刚改——改善,轮到改善了!

再次敬告各位,这个阶段,城区2万附近,不要打着改善的名义来投资,套牢了,别来找我!


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