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19068，熔断5537，配建教师公寓商品房+ 2304平米，实际楼面地价：11966元/m2，工联；

19069，楼面地价6451，配建教师商品房，实际楼面地价：12385元/m2，工联；

前期对于市场的了解信息表明，这6幅地块中的鹃湖和老城区地块，将是万众瞩目的焦点；

今天，对于2019海宁的土拍市场来说，是个Big Day！

如果说6月12日的经开、许村、城南三地是大餐的前菜的话，今天才是今年海宁土拍正餐的开始；

壹

鹃湖的两幅地，挂出来之后，乍一看，这是又要搞王炸的节奏，低密度，又在浙大国际学院附近，优质到不要再优质了；

但仔细看看这些出让条件，不但感觉是有条件苛刻，很有可能是定向挂牌，稍有经验的甲方一定会有感觉，貌似“女婿”都已经找好了，还来比武招亲干嘛？！

小道消息一般都还是挺准的，所以，拍地前有几个甲方来求证，大概率吧！参与可以的；

这本经济账，还是要算算，起拍价和熔断价的实际楼面地价已经决定了这块地理论上是不可能按照挂牌价成交的；

当然要拍到熔断以上，对标万城鹃湖的紫园、璟园地块，也是很有挑战性的，所以今天的看点不在于谁拿走这两幅地，而在于能否熔断，因为：

对标万城鹃湖的紫园、璟园地块，也是很有挑战性的，所以今天的看点不在于谁拿走这两幅地，而在于能否新高，因为：

19068只要拍到5180，即意味着鹃湖的地价，又新高了！

结果，不但熔断5537，加教师公寓商品房配建，还配挂配建2304平米，OMG！

贰

今天的鹃湖土拍，在热闹之后，隐藏着很重要的信息，超前的眼光和意识，高超的城市运营技巧，政府有这种大局观，值得称赞，海宁人民，有福！

1、 前瞻性的城市规划；

海宁的中心城区的规划，2019年伊始官宣中既有表述，对于整个城市的最终高度，是长三角国际化程度较高的中等城市！

鹃湖科技城的规划按照政府的表述：围绕“生态化、国际化、智能化、高端化”的发展愿景定位，主要依托浙江大学和浙大国际校区的优势，聚焦新一代信息技术、大健康和新材料三大产业；

在政府眼里，这是一座集科技成果转移转化示范区、创新平台集聚区、科技创业孵化区、人才引进培育区、产城融合宜居新区为一体的科技人文生态新城；

杭海城际，西联杭州，东望嘉兴乃至上海，海洲路上浙大国际学院和碧云路两个站点分布；

基于产业定位，对于鹃湖国际科技城“一城两组团三片区”总体功能布局如上图；

●围绕浙大国际校区，延伸科技产业链条，形成国际科技产业组团。

●依托浙大-爱丁堡联合学院办学契机，集聚国际医学研究及医疗服务机构，形成国际健康产业组团。

●依托环鹃湖区域，打造以创新创业、文化创意、生态休闲为核心的文创休闲片区。

●利用南部区块城市绿肺等条件，打造面向国际人才的南部国际居住社区。

●利用西部毗邻海宁市城区的配套优势以及东部毗邻鹃湖的生态优势，打造鹃湖西部生态居住片区。

我很羡慕，海宁政府整合和调配资源的能力，如果说挖个鹃湖，搞一大片住宅，那就纯粹的卖地模式，但是从杭海线的引进，国内外优质教育资源和科技资源的导入，这个板块的发展，包括出让商住地块的强度和速度，有很明显的周期节奏，医疗、教育、商业配套也在逐步完善；

运营一个城市和板块，除了格局，还需要有足够的耐心，包括城市建设的延续性，造福一方百姓，更多的是要抛弃短期政绩的功利心态；

2、 人才和钱财的关系；

人才公寓的配建，一直是在政府的案头，19068、19069两幅地块，不知道有多少人现场去看过，我去过，除了对面在建的鹃湖幼儿园，我楞是没找到已经平整的土地，只有绿化带；

竞芳路东侧19068

19069地块外景

后来经人提点，这两幅地，竟然是在浙大国际学院校区里面的西北角，你明白我的意思吗？

● 配建教师公寓和商品房住宅，早有规划，也就是说学校和政府都计划好的；

● 能够让购买商品房的居住者0距离接触大学生活和享受人文气息，这样的“国际化”机会，恐怕不是钱能买得到的！

这需要政府在教育、土地、财政、规划、城建各个环节进行协调，但是海宁政府深刻理解并牢牢把握了人才和钱财平衡的原则：

人才》钱财（卖地）

钱财（卖地）——更多的money（卖房、人才引进产生的聚合效应）

这本账用时间来套算，绝对划得来，今天，就算地价上不去，造出来的商品房，也绝对不会冲击市场！想想你的孩子如果从小就住（沉浸）在学术气息氛围里，你荷包里的人民币还熬得住？！

这规划水平和运营能力，赶上一线城市深圳和上海了！

3、 计划经济和商品经济的平衡；

讲到鹃湖板块，除了早期的佳源东方都市，必须要说到伊顿公馆，熟悉《虎哥说楼》的朋友都知道，这个盘，是去年虎哥海宁踩盘过程中印象最深的，有个桐乡客户，看了文章，直接去买了一套，神速：

按照面积和房价定位，能与桐乡的望湖湾（含精装5000，23000）比肩，大平层最大313，排屋总价2000-3000万，毛坯19000-21000；

（工地实景，来源于网络）

（现场虎哥实拍）

你分得出南北立面的区别吗？这线脚的细腻程度，才叫“公馆”，配上这白马骑士的颜色，“白宫”官邸了！那个朋友，我现场看过了，心里更踏实的很！

最近，伊顿公馆刚刚荣膺2019中国房地产项目品牌TPO50！

万城璟园

万城紫园

万城璟园和紫园，是鹃湖板块目前唯一在售的两个项目，在走访过程中，我关注到的还是产品和客户定位的问题；

回想去年下半年，地王欢愉之后的市场压力让万城不得不面对现实，再跟着鸿翔伊顿公馆的定位搞大平层，还行吗？

除了排屋之外，小高层和洋房的主力户型都基本定位在了140-160平米左右；销售的价格，由于地段略有差异的因素，璟园19000，紫园定位在了21000-22000；

老练的开发商毕竟不是吃素的，伊顿的客群，在面积定位上，属于这个城市真正塔尖的客群，而认可鹃湖未来和周边逐步成熟配套的，还有三批人：

● 城市中产（改善，有稳定工作和还款能力，公务员、事业单位）；

● 中小boss（自住投资两相宜，比不上大老板，手上几百万的闲钱不知道往那里去）；

● 乡镇富裕（乡镇上来的，城区有房子，但要给孩子留一套，无论是面子还是资产）；

紫园和璟园的保本价，17300-18000，这个卖价，璟园微利，如果没有排屋溢价的话，这两个去年下半年万城拿下的鹃湖地王，会很难受，半年过去看来，今年上半年的行情，也加速了两个项目的现金流回正，7成左右，已经安全；

但实事求是的说，期房房价上去了，但是产品的品质，应该还未与伊顿拉开差距；

一般的政府，地拍掉，拍到一定高度，已经足够，但是海宁，貌似还不甘如此；

地要卖好，房更要造好，这代表这个板块乃至这个城市的颜值和高度！所以19068、19069的地块出让，政府有了小心思！

熟悉海宁房产圈的都知道，在海宁，除了鼎鼎大名的鸿翔、万城、吉翔三家本地房企外，还有一支力量不容小觑，具有国资背景的城投和工联，在市场竞争中，这两家房产公司并没有躺在国企的大树下，而是直面市场竞争，特别是工联，海宁叠墅畅销的开山鼻祖，一代又一代的低密度产品深受客户的认可和喜爱；

（工联望园效果图，来源于网络）

“桃花影落飞神剑，碧海潮生按玉萧”，这种心境，恐怕只有放在这样的产品（器皿）里方有感触，对于现在乃至以后迁居浙大国际学院的文化人来说，理想与现实，皆有，甚好甚好！

Thank  u！海宁政府！

叁

（节选自2019年2月27日海宁政府文件）

◆ 要塑造海派气派

以国际化视野打造硖石景区，完成投资10亿元，加快干河街“志摩故里”建设，启动中丝三厂文创园、横头街保护开发，打造有国际辨识度的历史文化名城。

老底子的海宁老城区，终于开始起步“城市更新”，对标杭州G20峰会街区改造标准，这里面爆发出来的商机，是大逻辑！

“两山夹一水”，干河街，河东，河西路，徐志摩故居，配套成熟，人文资源雄厚；

东山、西山公园正在扩建，沿着赵家漾路向北，正在进行旧城改造和城市更新类型的拆迁，19070地块的北面，就是即将开工建设的北湖，我一不小心开到水莲山庄北面的支路上去的时候，正逢到东山公园早锻炼的老居民，旁边还有个露天菜场，熙熙攘攘好不热闹！

（地块附近城投北湖嘉园项目）

东西山公园和硖石景区的打造，应该就是5平方公里中心城区有机更新的核心所在吧！

19070地块的出让条件：面积18729㎡，容积率1.05-1.4，建筑面积26221㎡，其中商业用房建筑面积比例不大于地上总建筑面积的1％；

1.4的低密度地，在这样的地方，闹中取静，滨水大宅，虽比不上杭州运河边上的绿城江南里，但这个味道，已经很接近了！

截止发稿时，这块地的土拍还在激烈进行中，在我看来，鹃湖的地已经定调这个城市核心资产的价值，老城区的更新与美好，也从此开始！熔断与否，作为普通老百姓来说，重要吗？！

评论区见~

最好的时光里，我依然独自一个人走在那条浮华炫丽却不属于我的街。我像一个拾荒者，悄悄收藏起时光的底片，让它变成陈年的私酿，然后在那个夏日的午后，晾晒出任何与你有关的画面——徐志摩！