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 壹 

812振东土拍，楼面价超13000，毛坯房的价格至少会在23000，再加上桐昆、小圆满、大通三家本土开发商老板的“脾气”，实打实的成本一上去，25000也是有可能的；

《虎哥说楼》的朋友圈也与以往有了微妙的变化，热度并非一日游行情，8月12日当天上午阅读量1.4万，到周三已经突破1.8万，4000的增量，代表着有更多的关注，更多的思考！

 

懂得思考不盲从，这是好事！

诚如粉丝群里热烈讨论的问题一样，焦点问题无所谓以下几点:

1、为什么在“房住不炒”和730政治局会议之后，海宁、桐乡甚至接下去的嘉兴市区和海盐，还会出地王？

2、桐乡城北的房价，最高的毛坯房成交价已经接近20000，而眼见着碧桂园月底一次性首开602套，均价18500，现在振东在售的几个楼盘，包括即将发售的璟湖湾，均价在21000-23000，城北和振东的差距，在缩小过程中，问题是：到底是城北贵了呢还是振东又便宜了？

7月份杭州全市均价30725元/㎡，环顾浙北和浙中的环杭区域，海宁、绍兴甚至浙南台州、丽水，好一点的板块都已经逼近20000，突破20000，有些项目，单价已经在30000，总价逼近千万；

个私经济发达的浙江全省，大到地级市小到乡镇，都有自己的特色经济，前店后厂，贸易加工，义乌小商品，绍兴轻纺，濮院羊毛衫，路桥纽扣，诸暨小五金，海宁皮草……只要你说得出来的，当地有几家龙头企业，很容易整个区域都会带动起来，这也是浙江人勤劳致富、藏富于民的一种中国特色；

2018年，在全国民企500强榜单中，浙江共有93家企业入围，数量连续20年居全国第一；截止到今年7月底，上市公司444家，全国占比高达12.11％；

所以，但凡在城市化进程中政府重点打造哪个板块，把商贸教育、行政医疗等资源加大投入，外加开发商从土拍到开发的推波助澜，口袋殷实的老板们对于保值加改善的“买买买”就没停下来过；

如果遇到稀缺的资源配套和产品品质双重叠加的项目，就很容易成为“尖货”，说句实话，就算市场逐步平稳下来，局部的热点还是会始终存在，这与房住不炒的精神不违背；

因为：真正的自住改善性客户和刚需客户恰恰是未来房地产消费两端最后的底层基石；

没有倒闭的行业，只有倒闭的企业，至于谁生谁死，那并不重要！

 贰 

这个板块的定义，重新被加强；

振东，在政府初始的定义中，仅仅是商贸物流集聚地，振东的豪宅史，始于振石大酒店，豪掷7亿的那一刻，土地价值被“点石成金”，东湖金悦，曼哈顿，“背靠”着风水成为首批振东掘金者的囊中物，就算是隔着一条马路的一号公馆，当年也要有“非富则贵”的关系才有一席之地；

虎哥的一个朋友，1号公馆的1套别墅，去年1450万的总价脱手，足足翻了好几倍；

植物园，广电大楼、以及周边公安局、电力局，海关、发改局、第一人民医院以至行政审批中心的逐步配套，算是给这个板块腾飞前加足了燃料，于是，严格意义上的桐乡“富人区”，终于在这一轮全国“去库存”的行情中，小宇宙彻底爆发！

真正三件事：1、吾悦广场进驻振东——桐乡的商业，比住宅还“缺心眼”；2、蓝都诚园跳空首开9500，一步到位将桐乡最高房价拉上10000；3、地价屡创新高，碧桂园再次点火，地价突破1000万一亩，外来实力开发商鱼贯而入，时至今日，方兴未艾；

（桐乡振东全景图，摄影师：陈杰）

植物园北的凤凰湖，乃至现在我们耳熟能详的总部大楼集群的打造，都已是3.0版本，以振石大酒店——广电大楼——总部大楼集群（振石、巨石、桐昆、小圆满、新凤鸣、新澳、双箭等桐乡小巨人企业总部大楼）为南北中轴的地标矗立，秀色壮美，华丽铺陈；

东二环东路，北至濮院大道，西至环城东路，南至校场东路，这个范围，已经成型，而在官方的说辞中，振东其实早已被弱化，城东新城的构思没停止过；

金融、文化、科创等资源的加持，将赋予整个板块更大的想象空间，只是时间问题而已；

 

这个板块的画风，逐步被升华；

城市的发展，如同人生的历程，从初出茅庐的少年，到朝气蓬勃的青年，再到年富力强的壮年，不同的年龄段，不负韶华的精彩；

这两年的振东，正处于城市发展的“能量爆表期”，从振兴路南北到植物园、凤凰湖，每个项目的都拼了命地想让自己在这个“封面”上表现足够璀璨；

振石大酒店开张，新城吾悦广场开业，补上了高端物业和购物中心的缺口，再加上附近曼哈顿、东湖金悦近百米的摩天大楼坐镇，双剑合璧锁定了板块内的C位；

 （意向图，来源于网络）

不久的将来，振兴东路南区块最后一幅地被富力酒店综合体一加持，那种更加浓重的都市摩登，就会扑面而来！

投资，可以选择有地有故事的地方，享受，当然不能错过首啖的鲜美和甘醇；

这个板块的供需状况，正在逐步清晰；

都知道振东核心区块的地，本来就不多，最关键的是，越是形势紧张，政府却越稀罕，一方面是土地收入，另一方，某种意义上，房价也代表着这个城市的实力和颜面；

对于大部分改善性客户来说，洋房&高层140-160平米的定位，南北中轴的房价水平线，都在20000以上，而城北经过今年上半年的一个补涨，总价也已逼近250万，振东300万的总价，逐步踩实；

最关键的，围绕着C位的区域，目前供应充沛的，只有万科和祥生，而后者，对于之前看不清市场的自住改善型客户，机会正悄悄来临；

如果考虑到春晖小学的优势，145-160这批小改善的产品，总共也就478套，而祥生155平米的这个配置，27号楼楼王位置，只有1幢84套，蓄客正酣，随时择机推售；

装修与否，有个50万的落差；这种AB角色的关系，等同装修的荣安和毛坯的中天，弱水三千，各取一瓢；

对于手握现金，忐忑观望大半年的改善客户来说，不可不知！

叁

（祥生国玥公馆鸟瞰图）

买房子，先选地段，后选“骨架”，再看其他，“骨架”也就是我们说的总平规划；从建筑排布和格局上来说，这样的高低配布局堪称经典；

1.7的容积率，对于寸土寸金的振东来说，难能可贵，接下去振东土地出让，要看到2.0以下的可能，几乎为“0”！

小区的主入口和次入口与排屋和高层组团浑然一体，互不干扰；82套形制的220-270平米的城市排屋以超过约150米的景观中轴线分为东西两个区块，规整散落其间；5幢472套高层前3后2，既拉开了前后间距，也在围合中形成了风水气场（小区的规划，建筑物围合最好要有“肚子”，藏风纳财）；

西北角的物业和商业集中配置，小区北侧的访客地面车位，既解决了功能性的需求，也解决了人车分流的需要，比邻居科学，地块的东侧约600平米绿化，对于灰尘和噪音敏感的客户来说，很重要；

（国玥公馆意向效果图，仅供参考）

27号楼作为楼王的位置，坐北朝南，背靠29、30号楼（前后间距约90米），内有小区内景，前有城市美色，左右逢源（无遮挡），一个人的格局跟视野相关，从居住本身来说，平时的习惯亦对你的行为会有潜移默化的作用，大气势决定大格局；

对于产品定位自信的开发商一般对于户型的定位几乎无二，品种越少越好，如城北的某盘，2个面积段4个户型就可打遍城北，祥生的高层户型面积定位，只有2个面积段2个户型，155、170平米，堪称精准；

建筑的画风亦会规整很多，毕竟是大牌悉地国际（CCDI）的设计，操盘过杭州的奥体博览中心，深圳的华润万象城等标志性项目，流畅挺拔的线条，辅以金属质感的铝板，厚重的石材基座和多彩真石漆的暖色搭配，沿着二环东路，很远就能感受到板式塔楼的标志呼唤；

 （祥生国玥公馆155平米户型意向图，仅供参考）

155这个户型，显然是“扛大旗”的；一般楼王的位置，别的开发商都会把最大的户型放在其中，而祥生反其道而行之，在总价可控户型精研的情况下，那是将很有竞争力；

这个户型，仔细看，既保留了以往优秀户型中全明采光通风、动静分区，十字中庭的特点，也结合了目前流行的全明大开间（4开）的网红特征；

（祥生国玥公馆示范区样板房实景图，仅供参考）

书房和客厅若即若离的分隔，给后期毛坯房装修过程中更多的个性选择；南向双阳台，北向入户花园，私家电梯前室和高阶飘窗一样不缺；

最关键的，户型的储藏收纳的功能，大开间还实用，这是老司机的经验，毕竟住进去，老婆大人天天因为收拾物件不方便找你的茬，你也是吃不消的！当然，后期搞个全屋定制的话，还能在空间上解决不少问题，毛坯就这一点好处，你自己说了算！

（产品发布会活动照片，来源于网络）

景观的观赏性与交互功能，业主的享受与物业的服务，都需要嫁接在一个平台上去完成，国玥公馆的物业不但采用了业内领先的“白金管家”服务体系，而且在整体的景观、小品包括架空层的设计方面，前瞻性的与“趣生活”的主题服务有效融合；

（沙盘模型仅供参考，一切以开发商现房为准）

“一环三轴八大组团”的景观格局，约335米的“夜光跑道”，以“花园艺术之旅”为核心的意境设计；

“莫奈的印象派花园”、“毕加索的梦幻花园”、“艺术品博物馆”、“母与子花园”、“百老汇的爵士乐花园”、“时间的舞者花园”、“碧波泳池”、“涂鸦艺术乐园”八大主题景观串联，对于适龄的孩子来说，是个既能交友，又能增长学识的好去处；

（国玥公馆星空泳池效果图，仅供参考）

“星空”碧波泳池，取名源于梵高的大作《星空》，晶莹剔透的椭圆形造型，深蓝天空色铺底，仿佛镶嵌在小区中的蓝色宝石，是整个小区的灵魂所在；

婆娑倒影着艺墅高层，品质感油然而生，泳池分儿童和成人双功能区，两侧还设置有休憩陪护区；

（祥生国玥公馆架空层意向图，仅供参考）

轻奢的新亚洲风格氛围中的，架空层打造，不但是闲暇之余高品质社交会晤的好地方，也是生活情趣与社区园林相过度的灰空间；

24小时自然环境中的和风细雨、夜晚的点点星光随时都能将你带进冥想的氛围，儿童活动空间、棋牌室、偶尔健身器材上动一动，游完泳淋浴房和更衣室的配置，这种生活，很真实也离我们很近；

这几张效果图，是开发商被虎哥“灵魂拷问”的结果，公共部位除了室外的景观小品和室内的架空层、地下车库，最关乎我们颜面和品质的就是单元大堂和电梯前室的装修水准；

简洁大气、品质轻奢一如既往符合整个小区“现代艺术”的标签的定义；

 肆 

国玥公馆的这块地的楼面地价是12243，按照成本套算，保本价=（12243※1.08+3500）/0.85=19673，也就是说，这个项目平均卖到20000才能保本；

根据建设局公开的预售信息和摸底调研，测算出总共有高层79000平米，目前的成交均价19000，排屋19700平米，成交均价33000，那么整体上，平均成交价在21794元/㎡；

如果考虑到车位、商铺的收益以及目前限价的结果，整盘的成交均价大概率22000以上，项目应有盈利；

2021年1月交房，满打满算还有一年半，工地现场我也去看了，主体工程都已经过半，9月，祥生的总部即将迁至上海，内部还在筹划上市；

为什么要算算这笔账，因为，亏本的生意没法做，如果成交均价小于保本价，开发商一定会想办法省成本，这样，楼盘的品质就堪忧，这是买期房最基本的安全红线；

中期看，凤凰湖桐昆29号地块大概率要卖到23000以上，短期璟湖湾开盘预估21000-23000，建设局成交备案限低92折（而且是一房一价），这些，都指向一个事实，振东新房20000的底，会越来越趋于扎实；

长期来看，核心资产只要和金融挂钩，保值之外还是具备增值的能力，无所谓就是要夯实后再起步，时间问题，长线稳健向上的风格会逐步显现；

对于关注祥生国玥公馆的客户来说，期房安全+品质有保障+有得选=王道！

这种时候，如果你真的想在振东有个“窝”，又不想等太久，还可以在开发商面前有点“当家作主”的地位的话，可以挪步了；

毕竟，天有人顶着，地有人托着，一个项目的楼王，也就这么一幢，而横挑鼻子竖挑眉毛的楼层去掉，七七八八的，能看得上眼的，也就小几十套的样子；

300万门槛向前一步，收藏振东的梦想——成真！