嘉兴123房产网

回望2016年，包括嘉兴在内的众多城市楼市突发“高烧”。

随后，相继出台的调控政策为过热的楼市踩了“急刹”，全国各地楼市降温之势不断显现，而一句“房子是用来住的，不是用来炒的”不仅为商品住宅定了性，也道出了众多购房者的心声。

如今，2017年下半场的帷幕早已拉开，楼市正在酝酿新变局。

那么，目前，嘉兴的一手房市场仍“一房难求”吗？二手房市场真的降温了吗？蜂拥而至的外来投资客是否已经退场？嘉兴市本级的潜在供应量是否充足？本轮上涨的“洪荒之力”是否已被“封印”？带着诸多问题，记者近期走访了众多楼盘和二手房中介，并采访了多位嘉兴房地产业内人士及相关专家。

【一问】 一手房市场仍“一房难求”吗？

从去年4月开始，嘉兴楼市上演了“速度与激情”。去年全年，市本级备案成交住宅的套数超过3.5万套，创下历史新高。

而这波火热的成交行情也延续到了今年上半年。

今年春节过后，市民可能注意到，虽然市场行情仍较为火爆，但一手房源供应量少，多个售楼处的销售人员态度“冷淡”，全款优先、绑定车位、托关系买房等情况也频频出现。记者的朋友圈里甚至有人感叹，想在嘉兴买一套新房太不容易了，抢到一套的欣喜不亚于中了彩票大奖。

对此，正略营销策划的联合创始人常明日说，前段时间，由于政府限价，开盘的价格达不到开发商的心理预期，所以大部分开发商决定推迟开盘，“不过，从5月开始，一手房的推盘量在逐步提升。在刚刚过去的7月，嘉兴共有12个项目领出了预售证，其中，中梁·秀湖壹号院一次申领了2张预售证。”

记者采访了解到，7月，嘉兴12个领出预售证的项目总计将为市本级贡献2907套房源。其中，住宅2195套、商业189套、办公106套、车库105套、服务型公寓293套、住宅配套19套。

除了兴达商业中心是商业、办公，清池鎏园是服务型公寓，奥园·黄金海岸为商业用房，以及台昇悦园是住宅配套用房外，其余均为住宅类项目。这些已经领取预售证的住宅类项目分别是香湖别墅、上城华庭、中梁·秀湖壹号院、佳源·优优华府、信达·香格里、托斯卡纳二期、祥生·玖熙花苑、虹桥唐韵花苑，其中上城华庭和虹桥唐韵花苑是首次领取预售证。

超2000套住宅积极入市，这也在一定程度上缓解了市场的饥渴。

市民朱先生说，踏空了去年的行情，又不知道上涨的顶在哪里，前段时间他有些恐慌，虽然不太满意位置，但还是去参与了某楼盘的摇号，可是没有摇中，“近期，不少楼盘在首推或者加推房源，挑选的余地明显比前段时间大多了。我去看了秀洲区的一个楼盘，虽然已经开盘，但仍有不少房源可供挑选，也许是因为现在购房的门槛比较高，加上观望的市民逐渐增多了吧。”

【二问】 二手房市场真的降温了吗？

今年春节过后，由于一手房市场“一房难求”，不少购房者只能“掉转枪头”去存量房市场淘房。

“业内本来就有‘金三银四’的说法，而且当时众多楼盘没有在售的房源，市民又存在恐慌情绪，一手房买不到就去买二手房。为此，二手房市场上就出现了几个客户抢一套房的情况，房东不断跳价，二手房价格水涨船高。”嘉兴某房地产业内人士告诉记者，目前，嘉兴一、二手房价格倒挂现象仍较为明显。

那么，在二手房市场经历了3月的“小高峰”后，随着一手房源的逐渐入市，现在二手房市场是否有所降温呢？

在接受采访时，嘉兴市房地产中介行业协会的相关负责人刘加敏介绍，从6月开始，二手房成交量已有所下滑，7月下滑的趋势更加明显，客户的来电变少了，“本地刚需和改善型客户逐渐向一手房市场靠拢。而且，周边城市的楼市开始降温，嘉兴出台的那些调控政策的叠加效应也逐步显现，加上去年的行情透支了部分的购买力，以及银行信贷收紧，这些都在一定程度上影响了市民的心理预期。”

在超越房产的副总经理张军委处，记者也得到了类似的答案。“现在的成交量是行情好时的三分之一，除了有政策叠加效应、银行信贷收紧、一手房源增加等因素影响外，最近天气炎热，看房的市民本来就少，而且，上海等地的外来投资客明显减少，本地购房者的心理预期发生了变化。”张军委说，虽然行情转冷，急卖的房东可能会降价，但总体来说议价空间仍不大。

记者从市住房保障局获悉，今年3月，嘉兴市本级共成交了3722套二手住宅，为今年上半年的最高峰。而近两个月，二手住宅的成交套数已出现下滑，继6月交出3299套的成绩单后，7月环比下降了32.25％，为2235套。

【三问】 蜂拥而至的外来投资客是否已经退场？

作为上海的“后花园”，近年来，市区凤桥、油车港等镇的不少楼盘备受上海客户的青睐。而随着上海的溢出效应因当地楼市政策的出台被放大，更多的上海购房者把目光锁定在了嘉兴。

去年下半年，嘉兴各大售楼处都有外来购房者的身影，其中不乏大量的投资客。随着一张张主打“环上海”概念的楼盘广告被张贴在上海地铁车厢内的“黄金位置”，一些此前没有受到嘉兴市民关注的项目，在这波行情中也被外来购房者一抢而空。某楼盘销售人员对此直言不讳：“外来购房者确实挺多，他们普遍看好嘉兴的发展前景。”

“从去年开始，上海外溢表现得尤为明显。而今年，在雄安的消息出炉后，接轨上海示范区的消息也紧接着发布了，除了上海的外溢客户外，还有不少北方人也来蹭热度。他们不挑位置和产品，对价格的敏感度也不高，挤破头进来想买一个机会。”嘉兴某房地产业内人士坦言，但从不少案场和中介机构近期的情况来看，外来投资客已开始“退潮”。

从市住房保障局提供的数据中，记者也发现了类似的情况。今年4月开始，外来购房者较前期已有较大幅度的减少。

嘉兴学院商学院从事房地产研究的张建华副教授表示，上海客户外溢到嘉兴，不仅是因为两地距离近，还因为此前嘉兴有价格洼地效应，但如今洼地效应已没有那么明显了，“而且，限购、限贷、限售等政策的叠加效应在逐步显现，银行的信贷也收紧了。现在买一套100万元的房子，外地人需首付50％。由于预售证限价等因素，还需要绑定车位或精装修，无形中提高了首付门槛。承接上海外溢效应的城市并不只有嘉兴，不少人被分流到了环沪的其他城市。”

不过，张建华认为，虽然外来投资客可能减少了，但上海外溢的刚需客户群体仍存在，这类群体的溢出或将是长期的、稳定的。

【四问】 目前市本级的潜在供应量是否充足？

在南湖晚报“房产灵灵灵”微信群里的不少购房者看来，开发商当下的各种销售办法简直是“折磨人”：为啥白天不开盘而要晚上悄悄开？难道买房一点优惠都没有吗？为什么不接受按揭贷款？为啥要绑定车位销售……

面对严苛的条件，不少市民也好奇，难道嘉兴市面上房源短缺吗？

记者从正略营销策划处了解到，由于去年下半年以来出让了一大批宅地，当前的实际存量在3.2万套左右（且大部分是已开工存量）。虽然“5·22”之后市本级尚未有宅地推出，不过，根据《嘉兴市本级2017年度国有建设用地供应计划》，今年下半年，市本级还计划出让宅地约117万平方米。

另外，记者还获悉，近日，嘉兴市国土资源局出台了《关于确定嘉兴市本级住宅用地供应2017-2021年五年中期规划和2017-2019年三年滚动计划用地规模的通知》。《通知》里提到，市本级2017至2021年五年中期规划安排供应住宅用地16800亩，其中2017至2019年三年滚动计划安排供应住宅用地10800亩。

“其实，目前没有上市的量包括已经拿地没上市的量，还是很大的。不管价格受到怎样的限制，这些房源迟早要上市。”常明日说，未来五年的“大供应时代”已确定无疑，但能否通过“大销售”实现供需平衡，恐怕要打个问号。

超越房产的张军委也分析认为，整个楼市是从去年4月起回暖的，去年的二、三季度是集中购房的体现，消化了前几年的库存，这些库存中有部分是改善型的，也有部分是用来投资的，已售的房源会在今年下半年到明年迎来一个交付高峰期，“这些房源中有部分交付后会流入存量房市场，而且由于当初购置的成本相对较低，会促使部分房源根据市场形势的变化随时入市，毕竟已经有相当可观的利润了。这也将是潜在的供应量。”

采访中，也有业内人士表示，部分房源只是从开发商手里转移到了投资客手中，进行了一次库存搬家，这些房源会随时入市。另外，该业内人士也建议，刚需或改善型购房者买房时应选择优质板块、优质开发商、优质品牌等。

【五问】 本轮上涨的“洪荒之力”是否已被“封印”？

上涨过快的房价就像悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”。

从去年开始，全国众多城市陆续出台房地产调控政策，为过热的楼市踩下“刹车”。嘉兴也不例外，从去年10月出台的“嘉五条”到去年底的限购新政，再到今年3月的差别化住房信贷政策、之后的房地产市场综合整治专项行动以及“5·20”的限售新政，政府部门在力促楼市平稳健康发展。

“点刹”降温之下，市场会由此进入寒冬吗？

嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆介绍，近一个月，他注意到，即使市场可售量依然不算多，但从城东到城西，“开盘即售罄”的情形已经不再。而如果你看房时曾留下过联系方式，现在楼盘销售人员的来电明显多了起来，楼市暖场活动开始应接不暇，还常常出现撞期的现象，开发商已一改此前的“大爷”姿态。

“市场出现变化，存在多方面原因。比如，除了投资客撤走外，一批有自住需求的购房者也因为房价上涨过快而够不上购房门槛，被挡在市场外。而且，从去年开始的火热行情已提前消耗了部分购买力。接轨上海又是长期过程，目前没有特别大的动作。另外，周边城市楼市降温的消息加上嘉兴限购、限贷、限售等政策的叠加效应，都影响了市民的心理预期。”吴兴陆说，短期投资窗口已逐渐关闭，自住购房者下半年买房将有更多选择，而且房价较目前不会有较大涨幅，趋于平稳。

在谈及近期的市场行情时，张建华也表达了类似的观点。他认为市场适当冷静一下也是正常的，降温是老百姓理性思考的结果，“下半年房价应该会保持稳定，以时间换涨价的空间可能会成为接下来一个时期的常态。嘉兴楼市板块差异化、项目差异化导致的销售情况差异化后续会更加明显，购房者会被分流，好板块、好品质的楼盘会受到追捧，而板块位置、自身品质处于劣势的项目，销售将逐渐变得相对艰难。”